讀完前面二十一篇，你可能記住了很多觀念，但回到現實：「那我明天到底要做什麼？」。這是最真實的問題。稀有地產這條路很長，從看屋到傳承通常橫跨一二十年，最怕的不是走得慢，是走著走著忘記自己在哪一站。這份 22 步清單，就是讓你隨時對照自己位置的地圖。
1. 評估期：第一到第六步
- 步驟 1：盤點自己的現金流與可承受月付。
- 步驟 2：決定這間房子是自住、投資還是典藏。
- 步驟 3：選定三個候選街廓，用雙腳走完。
- 步驟 4：把這三個街廓的實價登錄資料整理成 Excel。
- 步驟 5：查都市計畫使用分區與容積率。
- 步驟 6：列出自己的「絕對不買條件」。
2. 出手期：第七到第十四步
- 步驟 7：從線上看屋篩掉一半，親自看完剩下的。
- 步驟 8：對每個心儀物件申請電子謄本。
- 步驟 9：找結構技師或代書做產權與屋況諮詢。
- 步驟 10：用三個議價槓桿（速度、屋況缺點、產權配合）談出合理價。
- 步驟 11：把稅務試算與修繕預算一次算清楚。
- 步驟 12：簽約前把所有口頭承諾白紙黑字寫進合約。
- 步驟 13：過戶當天親自對謄本、門牌、建號。
- 步驟 14：交屋時把所有水電費、管理費結清證明拿到。
3. 持有與傳承期：第十五到第二十二步
- 步驟 15：第一年完成結構、防水、管線的初次健檢。
- 步驟 16：每年九月檢查地價稅自用申請。
- 步驟 17：每年續保房屋險，確認地震險與颱風洪水險。
- 步驟 18：每五年抓漏、每十年結構健檢。
- 步驟 19：若決定出租或活化，先確認使用分區合法。
- 步驟 20：出售前六個月先試算房地合一稅與土增稅。
- 步驟 21：長輩在場時就開始家族傳承討論。
- 步驟 22：把每一步的單據、合約、稅單集中歸檔。
| 階段 | 步驟 | 核心任務 | 最常卡關的點 |
|---|---|---|---|
| 評估期 | 1–6 | 盤點現金流、選候選街廓、查都市計畫 | 沒有寫下自己的「絕對不買條件」 |
| 出手期 | 7–14 | 看屋、謄本、議價、簽約、過戶 | 口頭承諾沒寫進合約 |
| 持有與傳承期 | 15–22 | 健檢、稅務、保險、出租活化、傳承討論 | 單據散落、長輩過世才想到要談 |
4. 你該怎麼用：把這份清單印出來
錦
把這 22 步印成一張 A4，貼在你書桌前。每完成一步就劃掉一步。走到第 22 步時，你會發現自己已經走完了一輩子最重要的一筆資產決策。
典藏宅邸這條路，不需要你是天才，只需要你是「按表操課」的人。把清單走完，你已經打敗了九成像你一樣認真的買家。