很多人一輩子買房只看過一次謄本，就是簽約當代書遞過來那一份，隨手翻兩頁就簽了。等到後來發現房子被設定了高額抵押、甚至早就被另一個人假賣家賣過一次，錢已經匯出去了。產權查驗這件事，技術上不難，難的是願不願意在動情之前先動手。
1. 謄本到底在看什麼？
地政謄本分成三個部份：所有權部、標示部、他項權利部。所有權部告訴你這間房子現在登記在誰名下、有沒有繼承未辦妥；標示部告訴你地坪、建坪、臨路、使用分區；他項權利部最關鍵——抵押權、最高限額抵押、租賃、查封、假處分，全部記在這裡。一張謄本幾十元，卻是你這筆幾千萬交易最便宜的保險。
| 謄本部份 | 告訴你什麼 | 看到什麼要停損 |
|---|---|---|
| 所有權部 | 登記在誰名下、有無繼承未辦妥 | 所有權人未成年、繼承未完成 |
| 標示部 | 地坪、建坪、臨路、使用分區 | 面積跟賣家說的對不起來 |
| 他項權利部 | 抵押權、查封、假處分、租賃 | 抵押金額接近售價、有查封登記 |
2. 哪四個紅字，看到就先停損？
- 他項權利有抵押權且金額接近售價：代表賣家是拿你的錢去解押，流程要設計得非常小心。
- 有查封、假扣押、假處分：產權處分被凍結，這種房子理論上不能過戶。
- 所有權人有未成年子女：代書要特別辦理監護公益性審查，手續多但合法。
- 共有且未取得全體共有人同意：日後另一個共有人跳出來主張權利，官司有得打。
3. 一個真實的市場經驗：法拍屋的「點交」差很大？
法拍屋市場有個公開的術語叫點交。有點交的房子，法院會負責把現在住的人清出去交給你；沒點交的房子，你得自己跟屋裡的人協調。網路上看過太多案例：買了沒點交的法拍屋，裡面住著長輩或租約未到期，住進去的時間從半年拉到三年，中間還要面對訴訟。法拍不是不能買，但「點交與否」這五個字，決定了它是便宜貨還是燙手山芋。
4. 你該怎麼用：簽約前自己做三件事
錦
第一，自己上地政電子謄本網站申請最新謄本；第二，比對謄本上的地址與門牌、建號；第三，把他項權利部每一行圈出來問代書。三個動作做完，再決定要不要付斡旋金。
謄本不是給代書看的，是給你自己看的。幾十元的成本，能擋掉幾千萬的麻煩，這是整個買房流程裡 CP 值最高的一件事。很多人簽約後才發現賣方在看屋期間又把房子借給另一組人看，這時候才後悔沒有更早把謄本調出來。謄本上的每一行字，都是別人曾經在這間房子上留下的權利痕跡，你看得愈仔細，後來的麻煩就愈少。