過去幾年，台灣買家到日本買房的新聞不斷出現，社群上「東京一間公寓只要幾百萬台幣」的圖文到處流傳。但真正住過、管過那間房子的人，回來講的故事往往是另一回事：管理費、修繕金、匯款成本、租賃糾紛，每一項都不是新聞上看得到的。
1. 東京：表面便宜，其實持有成本不少？
東京市中心公寓的成交價確實比台北精華區低一截，但你要算的是管理費、修繕基金、固定資產稅、每年匯款的匯差與手續費。加上日本對非本國人的貸款成數通常不如本國人，很多台灣買家是用現金買進，現金流壓力比想像大。買東京不動產前，先把「每月固定支出」列一張表，不要只看售價。
2. 倫敦：Prime 住宅是另一個世界？
倫敦梅費爾、肯辛頓一帶的頂級住宅市場，長期以來是全球資金避風港之一。這個市場的買家來自全世界，報價與議價方式跟台灣完全不同，交易律師與仲介費用也高。對台灣買家來說，最大的門檻不是資金，是「你到底有沒有時間親自管理這間房子」。距離八、九個小時飛行距離，房屋漏水時你飛過去也來不及。
3. 紐約：公寓制度跟台灣完全不一樣？
- Cooperative 與 Condominium：紐約常見的兩種公寓型態，前者你買的是社區股份，後者才是單獨產權。
- 高管理費：曼哈頓許多大樓每個月管理費佔房租比例很高，持有成本不能輕忽。
- 外籍買方環境：紐約過去對海外買家沒有特別限制，但近年地方政府開始檢討針對空屋課稅的可能性，政策不斷演變。
| 市場 | 產權型態特色 | 持有成本重點 | 對台灣買家的門檻 |
|---|---|---|---|
| 東京 | 公寓產權單純，但貸款成數對外國人較保守 | 管理費、修繕基金、固定資產稅、匯差 | 多數要現金買，現金流壓力大 |
| 倫敦 Prime | 全球資金匯集，交易律師與仲介費高 | 印花稅、年度管理費、長距離管理成本 | 最大門檻是「你不在現場」 |
| 紐約曼哈頓 | Cooperative 買股份、Condominium 才是獨立產權 | 每月管理費占房租比例高 | 近年開始檢討空屋課稅，政策演變中 |
4. 你該怎麼用：三個出國前的自問
錦
第一，這間房子一年你會自己去住幾次？第二，當地有沒有你認識、能幫你管修繕的人？第三，把匯率與稅務算進去之後，報酬率還成立嗎？三題都答得出來，再考慮出手。
國際不動產不是不能碰，但它是「第二堂課」，不是第一堂。把台灣本地市場搞清楚之前，不要急著把錢放到時差好幾個小時之外的地方。還有一個現實：海外買房最大的隱形成本其實是「你不在那裡」。當地房東要找你簽文件、漏水要找你討價、租客要找你溝通，這些事情距離遠了都會變得很麻煩。